在一九九七的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)到底賺不賺錢？</p>
答案是賺錢——但是要分怎麼做。</p>
之所以這麼說，是因為當(dāng)下的國內(nèi)，商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)，比如綜合性商超，購物廣場還大多是自建自營。</p>
也就是說，我想要搞個商場，然後我直接向市政府申請批一塊地建一個商場大樓。或者是說像李陽這種，手裏有個服裝城的項目計劃，然後直接找到國資委或者是合作社，盤下以前的國營商店進行改造。</p>
這種是屬於現(xiàn)有項目，再有建築。</p>
但是如果萬達去做，肯定是不可能建完一個商場然後自己去負(fù)責(zé)具體經(jīng)營的。隻能通過售賣或者出租的方式，將建成的商場出手進行盈利。</p>
這樣的模式賺不賺錢？</p>
肯定不賺錢！</p>
當(dāng)下國內(nèi)的房價在那裏放著——就拿綏城來說，當(dāng)下市區(qū)裏新蓋的樓盤，單位售價基本上是八百左右一平米。</p>
這種住宅性質(zhì)的地產(chǎn)項目絕對是賺錢的，首先就是迴款快，其次是地皮相對便宜。</p>
當(dāng)下地產(chǎn)商搞住宅開發(fā)的模式是先拍下地皮，然後以地皮作為抵押向銀行貸款。再用這些銀行貸款，進行項目建造。但是在開發(fā)商拿下地皮那個時候，基本上就可以對外進行期房銷售了。</p>
現(xiàn)在的房子不愁賣，基本上開盤幾個月，樓盤就能夠出手個七七八八。即便剩下一些不好出手的商品房，開發(fā)商也直接就用來抵承包商的賬了。</p>
可謂是投資周期短，投資見效快。</p>
不然王劍林也不可能這麼短短的幾年內(nèi)，就積累近十個億的財富。</p>
但是商業(yè)地產(chǎn)就不行了。</p>
這一套模式，住宅地產(chǎn)可以搞，但是商業(yè)地產(chǎn)就會水如不服。</p>
首先是地皮的問題；一般來說，做商場的地皮大多都得是處於城市的商業(yè)核心地區(qū)，這樣的地皮本身是相當(dāng)貴的。地產(chǎn)商拿下這樣的地皮，需要付出相對於住宅幾倍甚至是十幾倍的價格。這樣一來，初期投資成本就大了。</p>
再者就是商業(yè)地產(chǎn)的銷售，至少在當(dāng)下的1997年是一個相當(dāng)大的難題。</p>
因為時代的關(guān)係，第一批下海經(jīng)商，將個體買賣做起來的商戶，大多是租門市進行經(jīng)營的。而那些國營商店，因為管理和其他的一些原因，給消費者的感官普遍不咋地。</p>
所以當(dāng)下不論哪個城市，消費者和個體戶普遍更認(rèn)同門市房。</p>
一來是獨立的經(jīng)營空間，可以提升經(jīng)營檔次。二來呢，相比於商場，門市房的營業(yè)時間獨立，經(jīng)營者可以根據(jù)實際情況進行調(diào)整。</p>
所以目前的商場裏的攤位，往出賣是不好賣的。</p>
可是要是出租的話，諾大一個商場建下來，靠著租金得多長時間能迴本？</p>
這就是當(dāng)下做商業(yè)地產(chǎn)的兩個難題——投資大，迴款慢。</p>
小院兒裏，將李陽的提議消化了一下，王劍林微微的搖了搖頭。</p>
商業(yè)地產(chǎn)目前國內(nèi)做的不少，但是要說規(guī)模做的比較大的，他能想到的也就是亞細(xì)亞這麼一家。</p>
隻是……曾經(jīng)火爆河南的亞細(xì)亞，近兩年好像也不怎麼樣。</p>
“亞細(xì)亞的老總晉野，我們在一起吃過飯，他們的情況我了解一些。亞細(xì)亞的總店，他們搞的還可以，但是其他的幾個分店，現(xiàn)在經(jīng)營情況都不怎麼樣……所以這個商業(yè)地產(chǎn)，我暫時還是不太敢碰。”</p>
見老王滿臉的抵觸，李陽淡淡一笑。</p>
亞細(xì)亞他是知道的。</p>
1988年，王劍林空中的晉野，也就是鄭州中原房地產(chǎn)公司老總，投資3000多萬元在地理位置優(yōu)越的鄭州二七廣場東南側(cè)開發(fā)了一個大型百貨商場。</p>
商場麵積超過12000平方米，因地處德化街口，商場被命名為“德化商場”。</p>
在商場落成之後，晉野雄心勃勃，在報紙上打廣告招商意欲大幹一場。</p>
可是要想在成熟的“二七商圈”出頭談何容易？</p>
商場所在的二七區(qū)靠近鄭州市中心，又因為鄰近火車站，因此成為鄭州市的商貿(mào)中心區(qū)。區(qū)內(nèi)零售業(yè)、批發(fā)業(yè)經(jīng)過多年經(jīng)營、聚集，這就是聞名全國的“二七商圈”。</p>
晉野大把的廣告費花出去，並沒有換來幾個租戶。眼看著百貨商場項目要泡湯，晉野決定不再對外出租，而是改為自己來經(jīng)營。</p>
幾經(jīng)尋找，晉野做出了他投資生涯最重要的一個決定——找來了商界奇才王遂舟負(fù)責(zé)管理整個商場。</p>
經(jīng)過一番考察後，原來是空軍退役軍官的王遂舟祭出了他的“三板斧”：首先，他將商場名稱改為“亞細(xì)亞商場”，當(dāng)時不是正在搞亞運會嗎，大街小巷到處都在播放韋唯演唱的《亞洲雄風(fēng)》，這個亞細(xì)亞的商場名字，就先吸了一波熱度。</p>
然後王遂舟引入軍隊管理模式，為亞細(xì)亞打造一支商業(yè)鐵軍，以管理和服務(wù)來贏得了顧客的信任。</p>
在搞完了這兩步之後，王遂舟開始了廣告轟炸，在鄭州境內(nèi)瘋狂打廣告。</p>
三板斧下去，亞細(xì)亞開業(yè)之後果然火爆。在開業(yè)當(dāng)天，亞細(xì)亞超過9成的貨架就被顧客一掃而空，各供應(yīng)商緊急往商場鋪貨，這種人氣和盛況在鄭州商界可謂是前無古人。</p>
在開業(yè)火爆之後，王遂舟更是推出了一係列吸引消費者眼球的政策；就比如設(shè)立迎賓小姐、電梯小姐和導(dǎo)購小姐。商場內(nèi)的所有營業(yè)員都是長相甜美、身穿製服堪比空姐的美女。營業(yè)員碰到顧客要微笑著打招唿，接待顧客要耐心地介紹，顧客離開要禮貌告別。</p>
嗯……李陽搞綏美服裝城，也是受了亞細(xì)亞的啟發(fā)，隻不過他更進一步，把招聘營業(yè)員搞成了一場選美比賽。</p>
不過在總店火爆之後，亞細(xì)亞就開始了擴張模式。相繼在河南省開了幾家分店，卻都沒有複製鄭州總店的輝煌。</p>
從92年開始，亞細(xì)亞集團投資10多億元，首先在濮陽、南陽、漯河、開封開辦了四家直營店。接著又以參股的形式在北京、上海、廣州、西安等地成立10餘家大型商業(yè)連鎖店，命名為“仟村百貨”。</p>
在93年的時候，亞細(xì)亞總部甚至還計劃在俄羅斯、澳大利亞開辦分店。宣稱要在2000年前，集團業(yè)務(wù)涵蓋零售、地產(chǎn)和金融等行業(yè)，年銷售額超過500億元。</p>
然而，開辦分店需要投入巨資，亞細(xì)亞的資金絕大部分來源於貸款。分店的銷售額並沒有想象中的那麼高，造成資金鏈緊張，出現(xiàn)了拖欠供應(yīng)商貨款和員工工資的現(xiàn)象，亞細(xì)亞總部隻得拆東牆補西牆或者四處借錢。</p>
就這樣，去年11月亞細(xì)亞天津分店倒閉，西安分店胎死腹中；在剛剛過去的四月份，亞細(xì)亞廣州、北京分店相繼停業(yè)。</p>
到了今年下半年，情況就更加的糟糕。各家亞細(xì)亞分店就像多米諾骨牌一樣紛紛倒下，僅鄭州亞細(xì)亞商場一家就拖欠供應(yīng)商貨款1億元，銀行貸款7000餘萬元，已經(jīng)是資不抵債了。</p>
知道王劍林想偏了，李陽哂笑道：“王哥，亞細(xì)亞那種模式肯定是不行的。我們要做商業(yè)地產(chǎn)，不能昨晚商業(yè)地產(chǎn)之後不套現(xiàn)，而去搞商場啊！還是那句話，專業(yè)的事要專業(yè)的人去做，咱們一群搞地產(chǎn)的，去做商場那不是找死是什麼？”</p>
“那你說，商業(yè)地產(chǎn)怎麼做才能成？不是我嚇唬你啊李陽，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的成本可不低。咱們不說別的地方，就那大連來說，要是在大連的市中心搞一塊兩萬平的地皮，連拆遷款什麼的都下來，那可至少得六七千萬。要知道，有這六七千萬，可以在大連新區(qū)裏搞同等麵積的四塊地皮了！”</p>
“王哥，我問你，四塊兩萬平的住宅地皮，你大約能賺多少？”</p>
“這個難說。”</p>
王劍林沉吟一番，才道：“粗約莫的話，八萬平米的一個住宅小區(qū)，綜合純盈利差不多是六千到八千萬吧。”</p>
“那我要是說，一個兩萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，就可以實現(xiàn)這些，甚至要更多的盈利呢？”</p>
李陽勾了勾嘴角說到。</p>
“不可能！這絕對不可能！”</p>
王劍林一愣，隨即嗤笑道：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期投資大，後期迴款期長，怎麼可能創(chuàng)造出這麼多的利潤。就靠著招商，往出租，連帶著往外賣？你算一算，一塊兩萬平米的地皮，你剪完了商場之後營業(yè)麵積也就在單層一萬五千平左右。我就算這個商場咱們蓋四層，這一萬五千平乘以四就是六萬平。在這六萬平裏麵，公共占用麵積就要占去三分之一。也就是說你有四萬平米的商鋪麵積，就按照三千塊一平米的售價來算，你就算把商場建完了全賣出去，迴款也就是一億兩千萬！你自己算，地皮你至少六千萬，各項建造費用加一起也得個三四千萬，算上其他各項亂七八糟的費用一千萬。什麼都拋出去，能淨(jìng)賺一千萬都是燒高香了！你可別忘了，就這一億兩千萬，還得是說所有的商鋪麵積，全能賣出去的前提下。這樣的項目，拿頭賺一個億啊？”</p>
所以說你不是穿越者。</p>
看著想象力匱乏的老王，李陽無奈的搖了搖頭。</p>
“誰說要靠著賣營業(yè)麵積賺錢了？商業(yè)地產(chǎn)，做的根本就不是商場，而是商圈！”</p>
“商圈？”</p>
王劍林短粗的眉頭一皺，吸了口氣，納悶道：“商圈怎麼做？”</p>
中午喝了不少的酒，說了半天的李陽有點口渴。他也沒講究，直接拎起了小院裏的一葫蘆瓢，在房簷下的大缸裏舀了一瓢清水，咕咚咕咚的喝了下去。</p>
暢快的哈了口氣，他才燦爛一笑道：</p>
“知道肯德基嗎？你說肯德基，靠什麼賺錢？”</p>
“我當(dāng)然知道啊，之前放假的時候總領(lǐng)聰聰去。肯德基不就是賣漢堡的嗎，那東西我都不知道有什麼好吃的，西安的肉夾饃比那強多了。不知道怎麼，就招孩子喜歡。”</p>
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好一個特麼肉夾饃……</p>
李陽忍不住樂，道：“我要是跟你說，肯德基賣快餐賺不到錢，你信不信？”</p>
“我之前也想了。”</p>
王劍林點了點頭，若有所思道：“我之前帶聰聰去吃漢堡的時候，我就打聽了一下。我們大連那麵的肯德基，光是買商鋪就花了三百多萬。你說他那個快餐雖然貴了點，可是一天的流水也就是三五千塊。那麼豪華的裝修，那麼多的營業(yè)員，你說它那玩應(yīng)利潤能有多大，得多久才能把房錢給賺迴來啊？”</p>
缺乏想象力了不是？</p>
李陽這一次不賣關(guān)子了，直截了當(dāng)?shù)溃骸翱系禄哪Ｊ骄褪亲錾倘Γ麄冊诮o快餐店選址的時候，會將肯德基周圍的商鋪全都買下來。然後將店放在這個商圈最中間的位置，等到快餐店做好了之後，周圍的客流就大了起來。這個時候，他周圍的商鋪不論是價格還是租金都會相應(yīng)的上漲。我跟你算這麼一筆帳；把肯德基周圍的十家商鋪都買下來，成本是三千萬。肯德基落成之後，周圍的商鋪升值百分之二十。你算算，這是多少錢？”</p>
“淨(jìng)賺六百萬！”</p>
幾乎是一瞬間，王劍林就給出了答案。</p>
“所以，你覺得肯德基那三百多萬買的商鋪，還貴嗎？你覺得，肯德基賣快餐能賺多少錢，還重要嗎？”</p>
“臥槽！”</p>
沒等李陽說完，王劍林就一下子從小馬紮上站了起來。</p>
李陽今天說的這些，可真的是擊碎了他以往的三觀。</p>
原來生意還可以這麼做！</p>
背著手，在李奉獻家的屋簷下來迴踱步了幾圈，王劍林的表情興奮了起來。</p>
“我明白你的意思了。做商場不賺錢，但是我們可以不指望著商場賺錢。而是在城市的中心地帶，買下最好位置的地皮，然後在中心地區(qū)蓋商場，抬高周圍地皮的價值。一樣的住宅樓，要是放在平常可以每一平米賣兩千塊，但是這個商場落成了，而且做得好的話，周圍的房子就可以賣三千，甚至是賣四千！是這個道理不？”</p>
“沒錯。”</p>
見老王一點就通，李陽笑吟吟的點了點頭。</p>
“我還有一個問題。”</p>
王劍林瞇起了眼睛，問道：“如果按照你說的商圈模式，那麼我們的初期投資可就更大了。而且這裏麵有個核心的風(fēng)險，就是周圍的房價能否抬高，完全取決於這個商場能不能做起來，或者說能不能做火。這個問題，該怎麼解決？”</p>
“簡單啊，借雞生蛋。”</p>
李陽撿起一根小棍，在地上畫了個圈。</p>
“你這個商場，能不能做起來，取決於你這裏有沒有核心的，能持續(xù)夠吸引顧客的商家。隻要有那麼一兩個大型超市入駐，客流就不用愁了。客流不愁，商場自然也就做起來了嘛。”</p>
“問題就是這種大型商戶，咱們?nèi)ツ难Y招啊！”</p>
王劍林心急之下，直接蹲在了李陽的麵前。</p>
“百分之三十。”</p>
李陽靦腆一笑，伸出了三根手指。</p>
“什麼百分之三十？”</p>
“這個事兒，不能白說。要是成了之後，我得入股，在萬達所有商業(yè)地產(chǎn)的項目裏，我要占百分之三十的股份。”</p>
“……”</p>
你他媽？</p>
王劍林的臉?biāo)⒁幌戮图t了。</p>
他覺得他特別想把麵前這個臭小子按在地上錘一頓。</p>
不光是因為這小子的胃口實在是太大，更是因為這混小子，太他娘的會挑時機了！</p>
答應(yīng)，百分之三十的股份不是小數(shù)，即便是李陽資金入股，這個占股比例也超出了自己的底線。</p>
不答應(yīng)……</p>
他媽的肚子裏的好奇蟲都被這小子給勾起來了，要是聽不著下文，憋的難受哇！</p>